બેનામી સંપત્તિ મેળવવા માટે કૃષિ જમીન કાયદાનો દુરુપયોગ ગુજરાત ટોચ પર છે

ગુજરાતમાં હજુ પણ વિશાળ જમીન ઉપલબ્ધ છે, તેની સાથે સાથે સંગઠિત મની લોન્ડરિંગની સમાન મોટી અર્થવ્યવસ્થા પણ અસ્તિત્વ ધરાવે છે. આવકવેરા વિભાગના ઉચ્ચ સ્થાને રહેલા સૂત્રોના જણાવ્યા અનુસાર, બેનામી પ્રોપર્ટી હવે કાળાં નાણાંને "શોષી લેવા"ની પસંદગીમાં ટોચ પર છે. બિલ્ડરો ખેતીની જમીન મેળવવા માટે ખેડૂતો સાથે સોદો કરે છે. ગરીબ ખેડૂતને કમિશન મળે છે. અને બિલ્ડર રોકાણની શક્યતાઓની દુનિયા લઈ જાય છે.

બેનામી ટ્રાન્ઝેક્શન્સ (પ્રોહિબિશન) એક્ટ, 1988, બેનામી છત્ર હેઠળ રાખવામાં આવેલી તમામ મિલકત પર ફરીથી દાવો કરવાના પ્રયાસરૂપે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો. કાયદામાં 2016 માં સુધારો કરવામાં આવ્યો હતો. ગુજરાતમાં, છ કરોડથી વધુ વસ્તી ધરાવતા રાજ્યમાં, ત્યાં માત્ર બે બેનામી પ્રિવેન્શન કમિશનર છે. એક અમદાવાદથી પોરબંદર વિસ્તાર અને બીજી વિદેશી નડિયાદથી વાપી સુધીનો વિસ્તાર સંભાળે છે. ગુજરાતને દર વર્ષે બેનામી વ્યવહારો માટે 1,000 થી વધુ લીડ મળે છે. જો કે, છેલ્લા ત્રણ વર્ષમાં બેનામી પ્રોપર્ટી એક્ટ (BPA) હેઠળ માત્ર 55 કેસ નોંધાયા છે.

અમદાવાદના કો-ઓર્ડિનેટ્સ ઝડપથી બદલાઈ રહ્યા છે. અગાઉ પણ એસજી હાઇવે શહેરના વિસ્તૃત ભાગ જેવો લાગતો હતો. હવે, શહેર સરળતાથી સિંધુ ભવન, ઘુમા અથવા દક્ષિણ બોપલને આવરી લે છે. આ મુખ્યત્વે ખેતીની જમીન હતી પરંતુ વર્ષોથી શહેરના બિલ્ડરોએ કાયદાનો દુરુપયોગ કરીને જમીન મેળવવા માટે ખેડૂતો સાથે સોદો કર્યો હતો. અહીં, ખેડૂત જમીન માટે એગ્રીગેટર બની જાય છે. આ ઉલ્લંઘન BPA હેઠળ આવે છે,” અમદાવાદના આયકર ભવન ખાતેના IRS અધિકારીએ સમજાવ્યું.

અધિકારીએ ઉમેર્યું હતું કે આવા સોદા ગેરકાયદે અને ગુનાહિત છે. “ગુનેગારને સાત વર્ષ સુધીની જેલ થઈ શકે છે. અમારે હજુ પણ એક મજબૂત વિભાગ બનાવવો પડશે પરંતુ અમારી નજર કાયદા તોડનારાઓ પર પ્રશિક્ષિત છે.

ગુજરાત એગ્રીકલ્ચર એન્ડ ટેનન્સી એક્ટ, 1949 એ નિયત કરે છે કે ગુજરાતમાં ખેતીલાયક જમીનનો માલિક તે છે જેના પૂર્વજો 1949 પહેલા ખેડૂત હતા. તેનો અર્થ એ છે કે, જેઓ સાબિત કરી શકે છે કે તેમના વડવાઓ કટ-ઓફ વર્ષ પહેલા ખેડૂત હતા, તેઓ માટે હકદાર જમીનની માલિકી બિનહરીફ થાય છે.

ગુજરાતમાં કૃષિ જમીન કાયદા અનુસાર, બિન-ખેતીવાદી રાજ્યમાં ખેતીની જમીન ખરીદી શકતો નથી. અગાઉ, માત્ર ગુજરાત રાજ્યના લોકોને જ ખેતીની જમીનમાં રોકાણ કરવાની છૂટ હતી. પછીના સમયે, ગુજરાત હાઈકોર્ટે સમગ્ર દેશમાં કોઈપણ ખેડૂતની તરફેણમાં ગુજરાતમાં ખેતી માટે જમીન ખરીદવાની મંજૂરી આપી.

ભારતમાં કાયદો એ વાતને સમર્થન આપે છે કે ફળદ્રુપ ખેતીની જમીનનો ઉપયોગ માત્ર ખેતીના હેતુઓ માટે જ થઈ શકે છે અને બીજું કંઈ નથી. તે સિવાયના હેતુ માટે તેનો ઉપયોગ કરવો, એટલે કે. રહેણાંક, વ્યાપારી અથવા ઔદ્યોગિક, માલિકે સંબંધિત સત્તાવાળાઓ પાસેથી મંજૂરી લેવી જોઈએ અને "જમીનનો ઉપયોગ" બદલવો જોઈએ.

બેનામી પ્રોપર્ટી સેલને IT દરોડા દ્વારા લીડ મળે છે. "અમારી 60% થી વધુ લીડ્સ શોધોમાંથી આવે છે. ચિરીપાલ ગ્રૂપ હોય કે શિવાલિક બિલ્ડર્સ, મોટાભાગે બેનામી પ્રોપર્ટી એકઠી કરી છે પરંતુ વિભાગ હજુ પણ તેમના દસ્તાવેજોની તપાસ કરી રહ્યું છે,” અધિકારીઓએ ઉમેર્યું.

અધિકારીઓ ખેતીની જમીનના દુરુપયોગની ઓળખ કેવી રીતે કરે છે?

“સામાન્ય રીતે આવકવેરાના દરોડા સ્ત્રોત છે. અમે 2022 માં ગુજરાતમાં 10 થી વધુ દરોડા પાડ્યા હતા. જપ્ત કરાયેલા કાગળોમાં, મોટા ભાગની પાસે ખેતીની જમીનના દસ્તાવેજો હતા. અહીંથી અમારી ટ્રેઇલ શરૂ થાય છે. બિલ્ડર ખેતીની જમીન કેવી રીતે ધરાવે છે? ટ્રાયલનું ટ્રેકિંગ અને તૈયારી કરવી અઘરી છે અને તેથી અત્યાર સુધીમાં, BPA હેઠળ માત્ર 55 કંપનીઓને ઓળખવામાં આવી છે," IRS અધિકારીએ સમજાવ્યું. તેમણે વિસ્તારપૂર્વક જણાવ્યું કે ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્રમાં કૃષિ જમીનના કાયદા સમાન છે અને આ બે રાજ્યો પણ કાયદાના સૌથી વધુ દુરુપયોગ માટે જવાબદાર છે.

કેસ ઇન પોઇન્ટઃ શાહરૂખ ખાન દ્વારા ખેતીની જમીનનો દુરુપયોગ

મહારાષ્ટ્રમાં, અભિનેતા શાહરૂખ ખાનના અલીબાગ ફાર્મહાઉસને બેનામી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝેક્શન એક્ટ (PBPT)ની કલમ 24 હેઠળ જોડવામાં આવ્યું છે. SRK પર જમીનના દુરુપયોગનો આરોપ લાગ્યો હતો. તેમની ફર્મ, દેજા વુ ફાર્મ્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ 29 ડિસેમ્બર 2004ના રોજ પાક, બાગકામ અને બાગાયતમાં રસ ધરાવતી હતી. એસઆરકેએ અલીબાગમાં ખેતી માટે ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે દેજા વુ ફાર્મ્સને રૂ. 8.5 કરોડની અસુરક્ષિત લોન આપી હતી, પરંતુ ત્યારબાદ વ્યક્તિગત ઉપયોગ માટે જમીનને ફાર્મહાઉસમાં રૂપાંતરિત કરી હતી. આ કાયદાની કલમ 2 (9) હેઠળ બેનામી વ્યવહારની રચના કરે છે. આ પ્લોટ પર પૂલ અને હેલીપેડ બનાવવામાં આવ્યા છે. દેજા વુ ફાર્મ પાસે ખેતીની પ્રવૃત્તિમાંથી બતાવવા માટે કોઈ આવક નથી.

બેનામી વ્યવહારો: જૂનો કાયદો (1988)

બેનામી વ્યવહારો (પ્રતિબંધ) અધિનિયમ, 1988 (જૂનો અધિનિયમ) આવા વ્યવહારોને પ્રતિબંધિત કરવા અને બેનામી તરીકે રાખવામાં આવેલી મિલકતને પુનઃપ્રાપ્ત કરવા માટે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો. જૂના કાયદામાં નવ વિભાગો હતા; જો કે, કાયદાના અમલીકરણ માટે જરૂરી નિયમો, નિયમો અને પ્રક્રિયાઓ ઘડવામાં આવી ન હતી. ખાસ કરીને, મિલકતની જપ્તી સંબંધિત કોઈ નિયમન નથી.

બેનામી વ્યવહારો: નવો કાયદો (2016)

આ કાયદો 1 નવેમ્બર, 2016 ના રોજ અમલમાં આવ્યો. સુધારેલા કાયદામાં 72 કલમો છે.

બિન-ખેતીના ઉપયોગ માટે ખેતીની જમીનનું રૂપાંતર

ગુજરાતના મહેસૂલ વિભાગને બે વર્ષમાં 56,566 અરજીઓ મળી છે - 2019 અને 2020 - ખેતીની જમીનને બિન-કૃષિ હેતુઓ માટે ઉપયોગમાં લેવા માટે. કુલ મળીને 57.73 કરોડ ચોરસ મીટર ખેતીની જમીનને કન્વર્ટ કરવા માટે અરજીઓ કરવામાં આવી હતી. સરકારે 2019માં 16.80 કરોડ ચોરસ મીટર અને 2020માં 13.47 કરોડ ચોરસ મીટર ખેતીની જમીનને કન્વર્ટ કરવાની મંજૂરી આપી હતી.

રસપ્રદ વાત એ છે કે, રાજ્ય સરકારે 2019માં 1,153.33 કરોડ રૂપિયા અને 2020માં 898.95 કરોડ રૂપિયાની આવક ખેતીની જમીનને બિન-કૃષિ ઉપયોગ માટે કન્વર્ટ કરવાની પરવાનગી આપીને મેળવી હતી.